Může pronajímatel bytu žádat po nájemci před uzavřením nájemní smlouvy jinou peněžní částku než zálohu?

Klíčová jsou v této souvislosti především ustanovení zahrnutá v pododdílu o nájmu bytu (§ 2235 a násl. občanského zákoníku – dále jen „OZ“). K těmto zvláštním ustanovením sice na jednu stranu lze mít různé kritické výhrady (například proto, že favorizují nájemce, ač nemusí být in concreto slabší stranou), na druhou stranu ale pravidla občanského zákoníku nelze opomíjet. V tomto příspěvku se proto zabýváme jevem, který lze v poslední době zaznamenat v souvislosti s nájmem bytu, a to podmiňováním uzavření nájemní smlouvy poskytnutím jakéhosi „odstupného“ nájemcem pronajímateli, a zhodnocujeme jej optikou současné právní úpravy. Příspěvek je přitom jakýmsi mementem jak pro pronajímatele, tak pro nájemce.

Problematické inzeráty týkající se nájmu bytu

Patrně většina osob, které se hodlají stát nájemci bytu, si prohlédne, jaké byty se aktuálně nabízejí k pronájmu na internetových realitních serverech. Na jednom z realitních portálů [1] lze v současné době nalézt několikero inzerátů, jejichž společným jmenovatelem je, že se v nich uvádí následující formulace (konkrétní částky se liší u jednotlivých bytů):[2]

Terminologické ujasnění

Předně je třeba zmínit, že zvolený pojem „užívací právo“ není zcela přesný. Užívací právo je označení typizované osobní služebnosti, která je nepřevoditelná.[3] Odkup užívacího práva tedy není možný, a služebnost užívacího práva by navíc vznikla až na základě vkladu do katastru nemovitostí.[4] Striktně vzato tedy nejde o „užívací právo na byt“, ale o nájemní právo k bytu, jehož právním důvodem je nájemní smlouva dle § 2235 a násl. OZ. 

Zmíněný inzerát nás vede ke dvěma možným výkladům:

1. výklad spočívá v tom, že „odkup užívacího práva na byt“ představuje postoupení nájemní smlouvy s tím, že postupitelem je původní nájemce, postupníkem nový nájemce a postoupenou stranou pronajímatel.
2. výklad operuje s tím, že spojení „odkup užívacího práva na byt“ je nepřesné, protože k žádnému postoupení nájemní smlouvy nedochází. Podstatou celé věci zkrátka je, že před uzavřením nájemní smlouvy je nájemce povinen uhradit pronajímateli zmíněné „odstupné“.  

K postoupení nájemní smlouvy na nového nájemce

Smlouvy, jejichž povaha to nevylučuje, obecně lze postoupit.[5] Toto je důsledek smluvní autonomie, který znamená, že si smluvní strany mohou ujednat, že postoupená strana[6] obdrží v souvislosti s postoupením určité plnění. Avšak plnění, které je zde požadováno a které je nazváno odstupné, je v rozporu s donucujícími ustanoveními občanského zákoníku, což blíže osvětlujeme v následujícím textu. 

K úhradě „odstupného“

Závěry, které nyní vyslovíme, se týkají obou možných výkladů dotyčného inzerátu. Podle § 2239 občanského zákoníku se nepřihlíží k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. Povinnost uhradit jakési „odstupné“ zjevně nepřiměřená je. Podmiňovat uzavření nájemní smlouvy úhradou „odstupného“ nelze – pro takovýto postup chybí jakákoliv zákonná opora. Skutečnost, že by byl nájemce povinen uhradit ono „odstupné“ ještě před uzavřením nájemní smlouvy, na těchto závěrech nemůže ničeho změnit. „Odstupné“ je totiž logicky vázáno na uzavření nájemní smlouvy, a proto je nutné neposuzovat nájemní smlouvu a úhradu „odstupného“ zcela izolovaně. Naopak musíme vnímat onu úhradu „odstupného“ jako zjevnou snahu o obcházení zákona. Rozdělení nájemní smlouvy a úhrady „odstupného“ je zkrátka ryze účelové, a požadovat „odstupné“ od budoucího nájemce je tedy protiprávní. 

Máme za to, že kdyby někdo začal vážně jednat s vlastníkem nemovité věci o nájmu bytu a vlastník by si během takovéhoto jednání vymínil, že nájemní smlouvu uzavře jen za podmínky, že budoucí nájemce uhradí jakési „odstupné“ (nebo jinak pojmenovanou peněžní částku), mohl by se potenciální nájemce obrátit na soud se žalobou na náhradu škody proti vlastníkovi nemovité věci. Potenciálnímu nájemci by totiž podle našeho mínění vzniklo právo na náhradu škody dle § 1729 OZ, protože vlastník nemovité věci ukončil jednání o smlouvě, aniž by k tomu měl spravedlivý důvod, a jednal proto nepoctivě. Spravedlivým důvodem totiž nemůže být to, že mu zájemce o uzavření nájemní smlouvy neposkytnul peněžité plnění, na které vlastník vůbec nemá právo (jinými slovy spravedlivým důvodem nemůže být to, že nedošlo k jeho „očekávanému“ bezdůvodnému obohacení). 

Simulované právní jednání

Celá záležitost působí jako snaha o relativní simulaci, kdy smyslem úhrady „odstupného“ je zastřít skutečnost, že pronajímatel contra legem požaduje po nájemci další plnění nad rámec těch, která z titulu nájmu bytu požadovat může. Kdyby tedy nájemce skutečně uhradil požadované „odstupné“ před uzavřením nájemní smlouvy, pronajímatel by byl posléze povinen jej nájemci vrátit jako bezdůvodné obohacení. Pronajímatel by si přitom nemohl započítat uhrazené „odstupné“ proti svým budoucím pohledávkám z titulu nájmu bytu, neboť ty by ještě nebyly splatné.[7] 

Motivem, který vede vlastníka nemovité věci k tomu, že požaduje jakési „odstupné“, je patrně snaha okamžitě získat větší množství peněžních prostředků, než by získal postupnou úhradou nájemného. Tuto právní konstrukci však pronajímatel zvolit nemůže. A pokud nutně potřebuje větší obnos najednou, musí zvolit například cestu úvěru či prodeje předmětné nemovité věci. 

Postoupení nájemní smlouvy v minulosti

Pro úplnost ještě uvádíme, že v dobách před nabytím účinnosti OZ, kdy bylo regulované nájemné, a nájemci proto v některých bytech platili nižší než tržní nájemné, docházelo v praxi k tomu, že nájemci postoupili svou výhodnou nájemní smlouvu na další osobu (nového nájemce). Postupník přitom poskytnul nájemci určitou úplatu, o které se někdy hovořilo jako o odstupném.[8] V současnosti však již takovéto postoupení není vzhledem k posunu trhu s byty směrem ke smluvnímu nájemnému relevantní.    

Závěr

V tomto příspěvku jsme poukázali na – z právního hlediska pozoruhodné – formulace, které někteří pronajímatelé používají v inzerátech, kterými shání nájemce do svého bytu. Konkrétně jsme se věnovali otázce, jestli je podle občanského zákoníku přípustné, aby pronajímatel podmiňoval uzavření nájemní smlouvy úhradou „odstupného“. Dospěli jsme k závěru, že nikoliv, neboť ono „odstupné“ představuje jen snahu pronajímatele o získání dalšího plnění nad rámec nájemného, což je však v rozporu s textem i účelem zvláštních ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu. 

Na závěr tedy můžeme doporučit pronajímatelům, aby důsledně zvážili, jaká plnění budou od nájemců požadovat, neboť jim hrozí, že neoprávněně přijatá plnění budou nuceni nájemcům vydat jako bezdůvodné obohacení. Nájemcům, kteří již pronajímatelům jakési „odstupné“ poskytli, lze zase doporučit, aby zvážili uplatnění svého práva na vydání bezdůvodného obohacení.  

Článek byl publikován v Advokátním deníku.

---