Lze se ústně zavázat k budoucímu prodeji nemovitosti?

Úvod

Občanský zákoník číslo 89/2012 Sb. (dále jen „občanský zákoník“ nebo „o. z.“) s sebou přinesl větší respekt k autonomii vůle jednotlivců. To se projevilo mimo jiné tak, že pro mnohá právní jednání, pro která dřívější občanský zákoník č. 40/1964 Sb. (dále jen „občanský zákoník z roku 1964“ nebo „obč. zák.“) přikazoval písemnou formu, již žádná zvláštní forma výslovně stanovena není. Jedním z takových jednání je i smlouva o smlouvě budoucí.

Obecně je tak možné říct, že smlouvu o smlouvě budoucí lze dnes platně uzavřít i neformálně, třeba jen ústně (po telefonu, v hospodě nad pivem apod.). Co když ale zákon vyžaduje zvláštní formu pro onu budoucí (realizační) smlouvu? Například když vyžaduje písemnou formu pro převod nemovitosti.[1] Neměl by pak být požadavek formy vztažen i na smlouvu, kterou se jednající zavazuje k dané transakci v budoucnu? Názory na tuto otázku se už od schválení občanského zákoníku v roce 2012 lišily.

Dva tábory

Část právníků se v duchu hesla „co není psáno, to není dáno“ vyslovovala proti analogickému dovozování písemné formy. Tito právníci akcentovali zásadu bezformálnosti plynoucí z § 559 o. z.,[2] zákonodárcovo vědomé zrušení povinné písemné formy pro smlouvu o smlouvě budoucí a také odlišnou povahu pouhé smlouvy o smlouvě budoucí, která ještě není právním titulem zamýšlené transakce, oproti vlastní budoucí smlouvě, na základě které se teprve transakce realizuje.

Druhá část právníků vycházela z toho, že přikazuje-li zákon, že určité jednání je třeba učinit v určité formě, má takové omezení vždy nějaký účel.[3] Pokud by tento účel byl připuštěním bezformálního uzavření smlouvy o smlouvě budoucí popřen, je nezbytné za pomoci analogie vztáhnout požadavek formy i na smlouvu o smlouvě budoucí, a zabránit tak vzniku hodnotového rozporu.

Nejvyšší soud: písemná forma není zapotřebí

Nejvyšší soud, resp. jeho 33. senát, v rozhodnutí ze dne 27. 5. 2022, sp. zn. 33 Cdo 72/2021 rozhodl, že smlouva o budoucím převodu nemovitosti písemná být nemusí. Vzhledem k dosavadnímu směřování právního diskursu, ve kterém dnes převládají spíše hlasy zastánců písemné formy,[4] mohl tento závěr leckoho překvapit, což by samo o sobě nevadilo, pokud by Nejvyšší soud současně nabídl pro svůj závěr přesvědčivou argumentaci. To se však nestalo.

Klíčovou část odůvodnění rozhodnutí Nejvyššího soudu tvoří popis rozdílů mezi smlouvou o smlouvě budoucí a budoucí (realizační) smlouvou a také mezi právní úpravou smlouvy o smlouvě budoucí před a po rekodifikaci občanského práva v roce 2014, kdy podle nové právní úpravy jednak postačí obsah budoucí smlouvy ujednat ve smlouvě o smlouvě budoucí „obecným způsobem“ (dříve bylo třeba se dohodnout na jejích „podstatných náležitostech“), a jednak platí, že nesplní-li zavázaná strana povinnost budoucí smlouvu uzavřít, její obsah určí soud (dříve soud obsah smlouvy neurčoval, ale pouze nahrazoval projev vůle povinné strany). Dále Nejvyšší soud už v podstatě jen poukázal na praktické obtíže spojené s případným prokazováním obsahu ústně uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí před soudem a odcitoval důvodovou zprávu k § 1785 o. z.

Není však zřejmé, v čem jsou tyto úvahy relevantní pro otázku formy smlouvy o budoucím převodu nemovitosti. Nic z výše uvedeného ostatně zastánci povinné písemné formy nezpochybňují. Jejich názor je založen na úplně jiném argumentu, a sice na varovné (ochranné) funkci povinné písemné formy podle § 560 o. z.

Argument varovnou (ochrannou) funkcí písemné formy

Jak bylo uvedeno už výše, přikazuje-li zákon, že určité jednání je třeba učinit v určité formě, má takové omezení vždy nějaký účel. Výčet těchto účelů (funkcí povinné zákonné formy) a jejich pojmenování se v českém právu teprve ustalují. V dosavadním diskursu,[5] ve kterém se hojně čerpá ze závěrů, které se prosadily v rakouském a německém právu, bývají identifikovány především následující funkce povinné zákonné formy:

• Varovná (ochranná, preventivní) – Může-li jednání mít závažné následky, chrání zvláštní forma (typicky písemná) jednajícího před jeho vlastní lehkovážností či ukvapeností. Vychází se zde z předpokladu, že podpisu písemnosti věnuje člověk větší pozornost než nepísemným projevům, pročež je pravděpodobnější, že si je vědom právních následků zamýšleného jednání.
• Zajišťovací – Zvláštní forma má zajistit bezpečnost právního styku, ať už v zájmu třetích osob nebo ve veřejném zájmu.
• Kontrolní – Zvláštní forma má umožnit účinnou kontrolu ze strany orgánů veřejné moci, například kontrolu zneužívajících smluvních ujednání.[6]
• Poradní (konzultativní, informativní) – Přikazuje-li zákon formu veřejné listiny, činí tak mnohdy proto, aby osoba, která veřejnou listinu sepisuje (typicky notář), poskytla jednajícímu odborné poradenství či poučení o zamýšleném právním jednání.
• Důkazní – Zvláštní forma (typicky písemná) má usnadnit důkaz o vzniku a obsahu jednání. Podle F. Melzera byla při tvorbě občanského zákoníku snaha v zásadě eliminovat případy, kdy by zvláštní forma byla stanovena jen za dosažením tohoto účelu.[7]

Požadavek písemné formy u dispozic s nemovitostmi (§ 560 o. z.) plní podle soudobé odborné literatury předně funkci varovnou, protože nemovitosti bývají značně hodnotné.[8] Současně může plnit i funkci zajišťovací (je-li nemovitost evidována v katastru nemovitostí) či kontrolní (podléhá-li nemovitost zdanění).

Obdobně se vyjádřil Krajský soud v Ostravě v rozsudku ze dne 9. 7. 2020, č. j. 69 Co 90/2020-109:

„[Účelem § 560 o. z.] je kromě evidenční funkce (v katastru nemovitostí) bezpochyby i funkce ochranná. Dispozice s nemovitými věcmi nepředstavuje právní jednání, která by člověk činil na pravidelné bázi. V drtivé většině případů představuje nemovitá věc ten nejhodnotnější, penězi ocenitelný statek, s nímž může osoba disponovat, resp. jenž může učinit předmětem právního jednání. Právě ekonomický význam a hodnota nemovitých věcí, jakož i závažnost dispozic s právními vztahy k nim, jsou důvodem stanovení přísné formy právního jednání, jejíž nedodržení je sankcionováno neplatností takového právního jednání. Aby se zamezilo neuváženým jednáním účastníků právních vztahů, jejichž předmětem jsou nemovité věci, jakož aby bylo z hlediska právní jistoty účastníků postaveno najisto, jaký je obsah těchto právních vztahů (práva a povinnosti stran), zakotvil zákonodárce obligatorní písemnou formu u právních jednání, jimiž se mj. převádí věcné právo k nemovité věci.“[9]

A právě ona varovná (ochranná) funkce odůvodňuje podle zastánců písemné formy vztažení požadavku písemné formy podle § 560 o. z. i na smlouvu o smlouvě budoucí, jejímž předmětem je nemovitost. Pokud by se povinná písemná forma nedovodila, pak by zákon u jednání, kterým by jednající převáděl svou nemovitost, jednajícího před ukvapeností chránil, zatímco u jednání, kterým by se jednající teprve zavazoval nemovitost v budoucnu převést, by ochranu neposkytoval. Tím by vznikl hodnotový rozpor, protože potřeba ochrany před ukvapeností není u smlouvy o budoucím převodu nemovitosti o nic menší než u vlastní převodní smlouvy. I smlouva o smlouvě budoucí zakládá vynutitelnou hmotněprávní povinnost a za pravidelného běhu věcí na jejím základě k převodu nemovitosti dříve či později dojde také, a to za podmínek v ní ujednaných (včetně např. ceny), které budou samozřejmě závazné i pro soud, který by obsah budoucí smlouvy určoval, pokud by se povinná strana zdráhala uzavřít smlouvu dobrovolně (viz § 1787 o. z.).[10]

Výše uvedené v již citovaném rozsudku výstižně vyjádřil Krajský soud v Ostravě:

„Zaváže-li se jedna ze smluvních stran, že v budoucnu na výzvu druhé smluvní strany uzavře smlouvu, jejímž obsahem má být povinnost převést věcné (vlastnické) právo k nemovité věci na druhou smluvní stranu (oprávněnou), nejedná se o pouhé licitování o obsahu budoucí smlouvy, nýbrž o hmotněprávní závazek, resp. později o nárok uplatnitelný před soudem. Za této situace neshledává krajský soud důvod, proč by požadavek obligatorní písemné formy právního jednání, kterým se mj. převádí věcné právo k nemovité věci, neměl být vztažen i na smlouvu o smlouvě budoucí, má-li budoucí smlouvou právě k takovému převodu věcného práva k nemovité věci dojít.“

Rozpačité odůvodnění Nejvyššího soudu

Vzhledem k výše uvedenému bylo lze oprávněně očekávat, že Nejvyšší soud rozhodne a vysvětlí, zda § 560 o. z. vskutku plní varovnou (ochrannou) funkci, neboť na tom názor zastánců písemné formy stojí a padá. A pokud plní, bylo lze očekávat, že se bude věnovat tomu, zda jsou či nejsou splněny podmínky pro dovození povinné písemné formy za pomoci analogie (§ 10 o. z.).

Nic z toho se však v odůvodnění rozhodnutí nenachází. Jako by Nejvyšší soud argument zastánců písemné formy vůbec nepochopil. V odůvodnění rozhodnutí Nejvyššího soudu se dokonce nenachází jediná zmínka o varovné (ochranné) funkci písemné formy, přestože jde o klíčový argument zastánců písemné formy. To je zarážející o to více, že na tomto argumentu byl postaven i výše citovaný rozsudek Krajského soudu v Ostravě, který byl v komentovaném rozhodnutí Nejvyššího soudu přímým předmětem dovolacího přezkumu.

Přesvědčivosti odůvodnění Nejvyššího soudu nepřidává ani pohled do minulosti, konkrétně před rok 1992. Stejně jako je tomu dnes, občanský zákoník z roku 1964 ve znění do 31. 12. 1991 nepřikazoval, že by smlouva o smlouvě budoucí musela být písemná.[11] Přesto se v teorii,[12] ani v soudní praxi,[13] nepochybovalo o tom, že pokud je předmětem smlouvy o smlouvě budoucí nemovitost, pak je třeba analogicky dovodit, že písemná být musí. Že je v určitých případech nezbytné vztáhnout požadavek formy i na smlouvu o smlouvě budoucí se v obecné rovině zdůrazňovalo už v prvorepublikové literatuře.[14]

Kromě nedostatečného odůvodnění svého hlavního závěru se soudci 33. senátu dopustili i jednoho zjevného argumentačního excesu. V jednom ze závěrečných odstavců odkázali na čl. 2 odst. 4 Ústavy a čl. 2 odst. 3 Listiny, podle kterých každý může činit co není zákonem zakázáno, a nikdo nesmí být nucen činit, co zákon neukládá, a z toho dovodili, že „v občanskoprávních poměrech nemůžou být jejich účastníci pod sankcí (absolutní) neplatnosti nuceni jednat ve formě (nemají povinnost), kterou jim zákon neukládá“.

Tento argument je naprosto zcestný. Citované ústavní příkazy neznamenají a nikdy neznamenaly zákaz analogie v občanském právu hmotném, a to ani pokud by to vedlo k omezení jednotlivců nad rámec prostého textu zákona. Zákonný text je ostatně jen (primárním) zdrojem poznání práva (právní normy). I povinnost dovozená za pomoci analogie je tak povinností uloženou zákonem (sic) ve smyslu citovaných ústavních příkazů. To potvrzuje nejen odborná literatura,[15] ale i soudobá soudní praxe, a to dokonce soudní praxe vztahující se přímo k tématu povinné zákonné formy, která je nadto reprezentovaná velkým senátem občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu. Před dvěma lety totiž velký senát při zohlednění smyslu a účelu požadavku na zvláštní formu dovodil, že zvláštní formu podle § 13 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), konkrétně písemnou formu a úředně ověřený podpis, je třeba analogicky dodržet i u jednostranných právních jednání, přestože text zákona ukládá zvláštní formu pouze v případě smluv, tedy dvou či vícestranných právních jednání.[16] Pokud tak soudci 33. senátu věc nepostoupili velkému senátu, přestože evidentně vyšli v komentovaném rozhodnutí z opačného právního názoru, než z jakého dříve vyšel velký senát, porušili § 20 zákona č. 6/2002 Sb., o soudech a soudcích a zatížili své rozhodnutí vadou nesprávně obsazeného soudu.[17]

Závěr

Nejvyšší soud, resp. jeho 33. senát, rozhodl v rozsudku ze dne 27. 5. 2022, sp. zn. 33 Cdo 72/2021, že smlouva o budoucím převodu nemovitosti nemusí být písemná. Vzhledem k dosavadnímu směřování právního diskursu jde o překvapivý závěr, což by samo o sobě nevadilo, pokud by Nejvyšší soud současně nabídl přesvědčivou argumentaci. To se však nestalo, neboť Nejvyšší soud se nevypořádal s klíčovým argumentem zastánců písemné formy postaveném na varovné (ochranné) funkci § 560 o. z. Poskytnuté odůvodnění je tak poněkud „mimoběžné“ a co do použitých ústavněprávních argumentů i rozporné s ustálenou teorií i soudní praxí. I s ohledem na to, že rozhodnutí nebylo navrženo k publikaci ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, nelze mít otázku formy smlouvy o budoucím převodu nemovitosti za zcela uzavřenou. Zájemcům o koupi nemovitosti tak lze doporučit, aby se na ústní sliby budoucího převodce zatím raději nespoléhali.

Závěrem je ještě třeba uvést, že smlouva o smlouvě budoucí není jediným typem právního jednání, u kterého se právníci tážou, zda lze takové jednání učinit skutečně bezformálně.[18] Není se čemu divit. Požadavky na formu jednotlivých právních jednání, jak plynou z prostého textu zákona, se nevyznačují přílišnou koherencí, což mimochodem neplatí jen pro české právo.[19] Bude tak velkou výzvou pro tuzemskou právní teorii i soudní praxi nalézt v této souvislosti vhodnou rovnováhu mezi ryzím textualismem na straně jedné a přehnaným aktivismem na straně druhé.

---

[1] Viz § 560 o. z.: „Písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší.“

[2] Ustanovení § 559 o. z. zní: „Každý má právo zvolit si pro právní jednání libovolnou formu, není-li ve volbě formy omezen ujednáním nebo zákonem.“

[3] Kdyby nemělo, šlo by ze strany státu o svévolné omezení svobody jednotlivců a pravidlo by bylo protiústavní.

[4] Např. Bezouška, P. in Bezouška, P., Havel, B. Občanský zákoník. Srovnávací komentář. § 1785. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR, a.s. [cit. 12. 5. 2021], Čech, P. Forma, určitost a neplatnost smlouvy. Metodické aktuality, 2017, č. 1, s. 10–11, Melzer, F. in Melzer, F., Tégl, P. a kol., Občanský zákoník. Komentář – velký komentář. Svazek III. § 419–654. Praha: Leges, 2014, § 559, s. 631, mč. 36 a § 560, s. 633, mč. 6, nebo Vančurová, K. in Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Praha: C. H. Beck, 2019 (1. elektronická aktualizace 2022), § 1785, mč. 10.

[5] Viz zejména Melzer, F. in Melzer, F., Tégl, P. a kol., op. cit. sub 4, § 582, s. 745–746, mč. 6–11 a dále např. Handlar, J. in Lavický, P. a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1–654). Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2022, § 559, s. 1782, mč. 17–18, Janoušek, M., Hadamčík, L. Forma právního jednání a následky jejího nedodržení. Právní rádce, 2016, č. 1, s. 30–31 nebo Tichý, L. Obecná část občanského práva. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 236, mč. 519.