Nejedno společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) se tak potýká s otázkou, jak řešit úklid a jiné nezbytné služby, jako je vyvážení popelnic před dům. Jako poměrně prosté řešení se přitom jeví rozdělit tyto služby mezi jednotlivé vlastníky jednotek v domě (eventuálně mezi nájemce jednotek). Na každého vlastníka by tak úklid společných prostor připadnul kupříkladu jedenkrát měsíčně. Takovéto rozdělení služeb není ojedinělé ani v praxi, avšak rozšíření určité praxe ještě automaticky neznamená, že je daný postup v souladu s právem.
V tomto příspěvku blíže popisujeme, jestli (a případně za jakých podmínek) lze delegovat provádění úklidu v domě na jednotlivé vlastníky jednotek. Relevantní pro tvorbu závěrů pak jsou zejména názory německé judikatury, neboť česká doktrína a judikatura se dosud tímto tématem zevrubněji nezabývala. Příspěvek se sice věnuje problematice úklidu společných prostor v domě, ale jeho závěry jsou použitelné i pro podobné práce, které se pojí s bytovým spoluvlastnictvím (například údržba společné zahrady atp.).
Právní povaha úklidu společných prostor
Předně je třeba zmínit, že úklid společných prostor v domě představuje službu, jejímž poskytovatelem je SVJ.[1] Rozsah poskytovaných služeb si dle § 3 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. může SVJ určit samo, nicméně výslovná úprava toho, jakým způsobem by tyto služby měly být poskytovány (jestli musí být delegovány na osoby vně SVJ nebo si je SVJ může zajistit svépomocí), v tomto zákoně ani v občanském zákoníku obsažena není.
V českém právním prostředí lze nalézt převážně názory, že výše popsaná delegace provádění služeb na vlastníky možná není a že stejně tak nelze např. ani ukládat (smluvní) pokuty těm vlastníkům, kteří by své úklidové povinnosti nesplnili.[2] Tyto závěry však nejsou podložené v podstatě žádnými relevantními argumenty.
Naopak je třeba vzít v potaz, že shromáždění SVJ zásadně mohou prostou většinou hlasů vlastníků jednotek[3] přijímat pravidla pro správu domu a pro užívání společných částí (typicky ve formě domovních řádů).[4] Ve spojení se stěžejní soukromoprávní zásadou autonomie vůle by se proto mohlo zdát, že většina hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění může všechny vlastníky zavázat k povinnému úklidu a i k případným peněžitým sankcím pro případ, že řádně a včas uklízet nebudou.
Inspirativní německá judikatura
Podívejme se ještě do německého právního prostředí, které je relevantní mj. v důsledku podobnosti tamní a tuzemské právní úpravy poměrů v bytových domech a v SVJ.[5] V Německu se opakovaně dostaly až k vrcholnému orgánu soudní soustavy[6] právní případy, v nichž figurovali vlastníci jednotek, kteří odmítli vykonávat služby, které jim SVJ svým usnesením uložilo. V prvním rozhodnutí[7] BGH posuzoval platnost rozhodnutí SVJ, kterým si shromáždění odhlasovalo povinnost vlastníků jednotek uklízet v zimních měsících prostranství před domem (přičemž k úklidu mělo docházet každý týden).[8] BGH vyhodnotil tento postup jako nepřípustný. V právní větě svého rozhodnutí uvedl, že sice může být za určitých podmínek přípustné uložit vlastníkům jednotek popsanou povinnost úklidu, na druhou stranu se tak ale nemůže stát většinovým rozhodnutím SVJ, nýbrž jen dohodou všech spoluvlastníků.
Ve druhém rozhodnutí BGH[9] nešlo o povinnost ukládanou všem vlastníkům, nýbrž výlučně jednomu vlastníkovi jednotky. Tento vlastník zabezpečil své garážové stání v suterénu domu roletou a vraty, aby předcházel odcizení svého vozu (k čemuž již v minulosti došlo). SVJ však tento jeho počin neschválilo, ba naopak mu uložilo, aby zmíněné stavební úpravy ve stanovené lhůtě odstranil, a to pod pohrůžkou soudního vymáhání této povinnosti. Zatímco prvoinstanční soud dal SVJ za pravdu, BGH zaujal názor, že vlastníkům jednotek nelze většinovým usnesením SVJ ukládat povinnosti k plnění nad rámec nákladů, které jsou povinni nést ze zákona. Rozhodnutí SVJ tudíž nemohlo vyvolat zamýšlené právní účinky. BGH tedy logicky rozlišil mezi povinnostmi, které zákon předepisuje, a dodatečnými povinnostmi k plnění.
Opomenout bychom neměli ani rozhodnutí,[10] v němž BGH řešil zákonnost usnesení, kterým shromáždění SVJ uložilo vlastníkovi přízemní jednotky, s níž bylo spojeno výlučné právo užívat přilehlou zahradu, povinnost provádět údržbu této zahrady. Soud (i s ohledem na již popsanou předcházející rozhodovací praxi) obecně konstatoval, že každému vlastníkovi jednotky náleží právo, aby okruh jeho povinností k plnění spjatých s vlastnictvím jednotky nebyl rozšiřován nad zákonný rámec (popřípadě nad rámec stanov SVJ), aniž by dotčený vlastník s daným rozšířením vyslovil souhlas. Jinými slovy z tohoto rozhodnutí plyne závěr, že pro uložení komisivní povinnosti úklidu je třeba souhlasu toho vlastníka, kterému má být tato povinnost uložena. Pokud má být úklidová povinnost uložena všem vlastníkům v domě (byť se v úklidu budou pravidelně střídat), bude tedy nezbytný souhlas všech vlastníků.[11]
Vhodný postup ze strany SVJ
Máme za to, že zmíněné judikatorní závěry lze přenést i do českého prostředí (a překlenout tak absenci relevantních českých zdrojů). I naše předpisy výslovně zmiňují náklady, které jsou vlastníci jednotek povinni nést – např. § 1181 občanského zákoníku stanoví povinnost vlastníků k úhradě záloh na poskytované služby (a s tím spojené právo na řádné vyúčtování ze strany SVJ). Naproti tomu povinnost k nepeněžitému plnění v podobě úklidu společných prostor (zametání listí, odklízení sněhu atd.) zákon nepředpokládá. Argument o dispozitivnosti úpravy je sice na jednu stranu pravdivý, ovšem k úpravě práv a povinností odchylně od zákona bude zapotřebí souhlasu dotčeného vlastníka. V opačném případě by se dalo hovořit i o nepřípustném zásahu do vlastnického práva, pokud by vlastníkovi byla bez jeho schválení uložena povinnost k plnění, se kterou nevyslovil souhlas.
Právní východiska přesto existují a jsou přinejmenším tři, která naznačujeme postupně v pořadí od „nejobyčejnějšího“ po nejvíce propracované. SVJ může:
- delegovat služby na třetí osobu (typicky profesionála v oblasti úklidu, popř. správcovskou společnost) a vlastníci jednotek budou následně hradit náklady těchto služeb tak, jak jim zákon ukládá;
- delegovat na své členy, tj. jednotlivé vlastníky jednotek, a to ve formě dohody všech vlastníků jednotek, kterým by tyto povinnosti měly vzniknout. Co se týká ukládání smluvních pokut pro případ nesplnění úklidové povinnosti, zde bude třeba vycházet z faktu, že smluvní pokuta představuje standardní utvrzovací prostředek.[12] Pokud se na smluvní pokutě v přiměřené výši usnesou všichni vlastníci, bude takový postup po právu, neboť smluvní pokutu nelze v případě úklidové povinnosti označit obecně za rozpornou s dobrými mravy či veřejným pořádkem. Zdůrazňujeme však, že i s ujednáním o smluvní pokutě budou muset souhlasit všichni vlastníci, kterých by se měla pokuta případně týkat;
- diferenciovat služby a platby mezi jednotlivé vlastníky.[13]
Zhodnocení současné praxe v bytových domech
V závěru ještě pro úplnost uvádíme, že aktuální praxe v bytových domech, kde vlastníci uklízí společné části, je zpravidla společenskou úsluhou, a nikoli plněním smluvních (právních) povinností. Jen ze samotného dlouhodobého úklidu totiž nelze dovodit, že by vlastníci projevili vůli o vzájemné zavázanosti, která je k uzavření dohody zapotřebí. Pokud by tedy vlastník s prováděním úklidu náhle přestal, nelze ho za to nijak penalizovat, neboť poskytování společenské úsluhy je jeho právně nevymahatelnou dobrou vůlí.
Článek byl publikován v Advokátním deníku.
[1] Ve smyslu § 2 písm. a) bod 2, ve spojení s § 3 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon č. 67/2013 Sb.“).
[2] Srov. např. závěry na webových stránkách, které se přímo zabývají právními aspekty fungování SVJ. – Úklid domu je služba. [online]. OS UNIOS [cit. 17. 7. 2023]. Dostupné z: https://www.osunios.cz/info.php?id_info=2017000691&event_akce=info_detail
[3] Srov. § 1206 odst. 2 věta druhá občanského zákoníku.
[4] Srov. KABELKOVÁ, E. [§ 1176]. In: PETROV, J. a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (2. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2023, marg. č. 1., která uvádí, že pravidla pro správu společných částí mohou být součástí prohlášení vlastníka a „také mohou být zakotvena ve stanovách společenství a mohou vyplývat z usnesení shromáždění“.
[5] V České republice je úprava (po zrušení zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů) obsažena v občanském zákoníku, zatímco v Německu je jí zasvěcen zvláštní zákon o bytovém spoluvlastnictví (Wohnungseigentumsgesetz).
[6] Bundesgerichtshof (dále jen „BGH“).
[7] Jedná se o rozhodnutí BGH ze dne 9. března 2012, sp. zn. 161/11.
[8] Zde je nutné poukázat na skutečnost, že toto prostranství mělo povahu pozemní komunikace, ale závěry vyslovené v tomto rozhodnutí se mutatis mutandis vztahují i přímo ke společným částem nemovitosti.
[9] Jedná se o rozhodnutí BGH ze dne 18. června 2010, sp. zn. 193/09.
[10] Jedná se o rozhodnutí BGH ze dne 10. října 2014, sp. zn. V ZR 315/13.
[11] Německé zdroje uvádějí, že jiné soudní instance v některých případech zaujaly jiný postoj k úklidové povinnosti než BGH. – srov. Beschlussfassung zur tätigen Mithilfe im WEG – Treppenhausreinigung. [online]. Strunz-Alter Rechtsanwälte PartG mbB [cit. 17. 7. 2023]. https://www.strunz-alter.de/kanzleiforum/beschlussfassung-zur-taetigen-mithilfe-weg-treppenhausreinigung/. Vzhledem k významu BGH a jeho jednotné rozhodovací linii ohledně úklidové povinnosti však uvádíme pouze jeho rozhodnutí.
[12] Zajímavou otázkou možnosti / nemožnosti vtělit (kvazi)smluvní pokutu do stanov SVJ se zde nezabýváme.
Diskuze k článku ()